Проверка собственника недвижимости перед сделкой — важный, но не исчерпывающий шаг. Нередко бывают ситуации, когда в квартире или доме могут проживать люди, не имеющие формального права собственности, но обладающие правом проживания. Это может не препятствовать продаже объекта, однако для покупателей это может стать настоящим сюрпризом. Выяснить, кто может остаться в проданной квартире вопреки желаниям нового владельца, и как предотвратить такие риски, необходимо еще до подписания договора. Подробности можно узнать на сайте Областной нотариальной палаты.
Одним из примеров является ситуация, когда человек, отказавшийся от приватизации в пользу одного из членов семьи, сохраняет право бессрочного пользования жильем. Это означает, что даже после продажи квартиры такой «отказник» может продолжать жить в ней, а также иметь право прописать своих несовершеннолетних детей.
Кроме того, это «неожиданное приданое» может проявиться не только при покупке приватизированной квартиры. Члены семьи собственника кооперативного жилья, которые проживали в нем на момент полной выплаты паевого взноса и указаны в ордере, также имеют право бессрочно занимать это жилье. Поэтому нотариусы уделяют особое внимание этой детали при проверке.
Еще одним примером может быть ситуация с человеком, который передал свою квартиру по договору ренты. В этом случае, в отличие от первых двух кейсов, продать такую недвижимость без предварительного согласия рентополучателя нельзя. Информация о наличии рентополучателя об этом отражается в ЕГРН.
Закон, позволяющий вносить в реестр не-собственников, которые имеют право оставаться в приватизированной или кооперативной квартире, вступил в силу лишь в прошлом году. Однако важно учитывать, что данные появляются не автоматически, а по заявлению владельца жилья или членов его семьи, а также по решению суда. Поэтому полагаться только на выписку из ЕГРН не стоит. Рекомендуется запросить у продавца адресную справку и проверить, кто зарегистрирован в квартире на данный момент — этого также недостаточно для полной уверенности.
При удостоверении сделки с недвижимостью, которая была приватизирована, нотариусы проверяют различные документы. Они требуют расширенную выписку из ЕГРН, договор приватизации, приватизационное досье, а также копию лицевого счета или домовой книги. Кроме того, нотариус запросит справку о прописанных гражданах и архивную выписку, чтобы увидеть не только текущих, но и бывших жильцов, и сопоставить их с теми, кто участвовал в приватизации.
К примеру, в Нижнем Новгороде две собственницы, мать и дочь, решили продать свою квартиру. Хотя в ней была зарегистрирована только одна из женщин, в ЕГРН не значилось никаких обременений. Однако при изучении архивной выписки нотариус выяснил, что много лет назад в квартире жил третий член семьи, который отказался от приватизации в пользу матери и сестры, а затем выписался и уехал в другой город. Тем не менее, его право вернуться в родной дом сохранялось. Покупатели не захотели рисковать.
Вечным жильцом также может стать человек, который подарил квартиру, оставив за собой право пожизненного проживания. В одном из случаев к нотариусу обратились молодая женщина и семья, которая хотела купить у нее жилье. Собственница получила квартиру в подарок от бабушки, однако в договоре дарения был прописан пункт о праве бабушки на пользование этим жильем. Это стало известным лишь после детальной проверки нотариусом. Потенциальные покупатели не были готовы делить жилплощадь с пожилой незнакомкой.
Еще одним подводным камнем для новых собственников может стать так называемый завещательный отказ. Например, мужчина, унаследовавший квартиру после смерти отца, обнаружил в завещании пункт, согласно которому одна из комнат может беспрепятственно использовать сожительница покойного. Эта информация была отражена в свидетельстве о праве на наследство, что также служило правоустанавливающим документом. Нотариус помог разобраться с этой ситуацией.
Что касается временного обременения, то покупатели могут столкнуться с ситуацией, когда вместе с квартирой им достанется и временный жилец. По общему правилу продажа квартиры или коммерческого помещения не прекращает действие договора найма или аренды, заключенного бывшим собственником. Новому владельцу придется договариваться с арендатором или ждать истечения срока договора.
Многие арендаторы снимают жилье на срок менее года, и эти сведения не всегда попадают в ЕГРН. Постоянную или временную регистрацию для арендаторов тоже делают не всегда. Это значит, что обнаружить таких пользователей недвижимости может быть непросто. Неожиданные временные жильцы могут появиться и по договорам безвозмездного пользования или ссуды, подписанным предыдущим владельцем.
Отдельно стоит упомянуть о том, что право на проживание в квартире могут иметь люди, находящиеся в местах лишения свободы, на принудительных работах, в длительной командировке, учёбе за границей или на военной службе. Они могут вернуться в квартиру, из которой «выбыли» по указанным причинам. Также по решению суда свои права на проживание может восстановить человек, который был признан пропавшим без вести, но затем нашелся.
Прописка в квартире сама по себе не дает пожизненного права на проживание. После перехода права собственности к покупателю члены семьи прежнего владельца утрачивают возможность пользоваться жильем, если законом не предусмотрены исключения. Однако это не значит, что все прописанные в квартире люди исчезнут. Если бывшие жильцы не выпишутся с регистрационного учета добровольно, их придется выселять через суд, что может занять много времени и потребовать дополнительных затрат. Поэтому перед покупкой квартиры важно обращать внимание на наличие зарегистрированных или фактически проживающих в ней людей.
При удостоверении договора купли-продажи нотариус проводит беседу со всеми участниками сделки, проверяя, понимают ли они суть и последствия, действуют ли добровольно и не введены ли в заблуждение. Он также уточняет, кто фактически проживает в квартире и на каком основании.
Нотариус также помогает составить юридически грамотный договор со всеми необходимыми условиями. Ключевой рекомендацией является включение в документ заверения продавца об обстоятельствах, в частности, о том, что в квартире не проживают лица, сохраняющие право на пользование после продажи. В противном случае это должно быть отражено в договоре как его существенное условие. Если заверения окажутся недостоверными, продавец обязан будет возместить убытки или уплатить неустойку. Пострадавшая сторона также сможет требовать отмены договора.
В некоторых случаях владельцы недвижимости и члены их семьи могут не выписываться из квартиры до подписания договора, например, если они сразу после продажи одного объекта покупают другой и хотят зарегистрироваться именно там. Это распространённая практика. Для подстраховки можно оформить нотариально обязательство продавца сняться с регистрационного учета в установленный срок.
Иногда нотариусы применяют нестандартные подходы. Например, в Перми нотариус удостоверил договор купли-продажи квартиры, в которой был прописан сын владельцев, находившийся в тот момент за границей. Стороны договорились «заморозить» часть суммы в качестве депозита. Если к установленному сроку мужчина выпишется из квартиры, деньги переведут продавцам. В противном случае сумма будет возвращена покупателям, которые смогут потратить её на адвоката и судебные расходы для снятия члена семьи бывшего собственника с регистрационного учета.
Практика показывает, что нотариусы способны помочь разобраться в любой ситуации и предложить оптимальное решение.