В мире сделок иногда простых договоренностей между сторонами недостаточно: для успешного завершения сделки может потребоваться разрешение третьих лиц или организаций. По данным Областной нотариальной палаты, за девять месяцев 2026 года российские нотариусы удостоверили 940 тыс. согласий супругов на распоряжение общим имуществом. Наибольшее количество таких обращений поступило от жителей Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга, Краснодарского края и Республики Татарстан. Это лишь один из примеров, когда для заключения договора необходимо согласие третьей стороны.
В каких ситуациях еще могут понадобиться подобные документы? Чем опасны попытки обойтись без них? И как нотариус может помочь избежать ошибок? В этой статье мы подробно рассмотрим данные вопросы.
Если говорить о нотариальных согласиях супругов, они необходимы, например, при отчуждении объектов недвижимости, приобретенных в браке. Даже если имущество было куплено на деньги одного из супругов, согласие второго обязательно. Это правило сохраняется, даже если пара уже развелась. Нотариус не удостоверит сделку с совместным имуществом без согласия второго супруга. Например, один продавец земельного участка пытался убедить нотариуса, что приобрел эту землю до брака. Однако после запроса в ЗАГС было установлено, что сделка произошла после вступления в брак. В удостоверении договора было отказано, так как продавец не хотел беспокоить супругу, находящуюся за границей.
Если договор отчуждения недвижимости составляется в простой письменной форме, отсутствие согласия супруга может остаться незамеченным. Росреестр зарегистрирует переход прав собственности, однако в ЕГРН будет сделана отметка о недостатке согласия. Это может привести к проблемам при последующей продаже такого имущества, особенно если брак уже расторгнут, и местонахождение бывшего супруга неизвестно.
Другим риском сделки без супружеского согласия является возможность её оспаривания в суде. Например, после смерти одного из супругов, если выяснится, что он продал автомобиль, приобретенный в браке, без согласия второй половины, сделка может быть признана недействительной. В этом случае имущество вернется в наследственную массу.
Супружеское согласие необходимо не только для личных сделок, но и для бизнес-сделок, где нотариальная форма обязательна. Например, для продажи доли в уставном капитале, приобретенной в браке, либо если уставный капитал был увеличен в этот период.
Когда стороны сделки — юридические лица, требуется согласие их партнеров. Это необходимо, например, при залоге доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, если залогодержатель не является участником общества. Также нужно согласие уполномоченного органа компании на сделки с имуществом, стоимость которых превышает 25% балансовой стоимости активов ООО.
Некоторые аспекты корпоративных сделок регулируются не только законодательством, но и уставами или внутренними договорами. Например, устав может предусматривать необходимость получения согласия участников общества на продажу доли третьему лицу. Если один из участников продаст свою долю без письменного согласия, суд может признать сделку недействительной. Поэтому нотариус всегда проверяет уставы компаний перед удостоверением договора.
Практика показывает, что представители юридических лиц, тщательно согласовывая детали сделок, часто забывают о необходимости корпоративных одобрений. Например, в одном случае дистанционная сделка с участием двух нотариусов показала, что предприниматель из Перми хотел купить дорогой земельный участок в Калининграде. Нотариусы, изучая устав компании-продавца, обнаружили, что юристы упустили из виду получение согласия на сделку. Подписание договора пришлось отложить до разрешения всех вопросов.
Иногда устав может требовать согласия на принятие в состав участников общества наследников умершего участника. Если бизнес-партнеры покойного не согласятся, они или само общество должны будут выплатить наследникам действительную стоимость доли.
Некоторые корпоративные сделки требуют разрешения государственных органов. Например, для сделок с активами финансовых организаций может понадобиться согласие Центробанка, если речь идет о приобретении более 10% акций кредитной организации. Также иногда требуется предварительное согласие ФАС для крупных сделок, в результате которых значительная часть компании переходит в одни руки. Нотариус проверяет все необходимые критерии и не удостоверяет договор без согласия ФАС, так как в противном случае сделка может быть признана недействительной по иску антимонопольного органа и может повлечь административную ответственность.
Сделки с иностранным участием также подлежат особому контролю. Для ряда таких договоров необходимо согласование Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ, особенно если конечными бенефициарами являются лица из «недружественных государств». Сделка без согласия Правкомиссии может быть признана ничтожной, и стороны обязаны вернуть друг другу все, что получили. Это может вызвать сложности, если имущество уже было перепродано или находится под обременением. В некоторых случаях такая попытка обойти требования закона может квалифицироваться как уголовное преступление.
Под контролем государства находятся также права детей и недееспособных граждан. Без разрешения органов опеки нельзя совершать сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним. Чтобы получить одобрение на продажу квартиры, необходимо доказать, что имущественное или жилищное положение ребенка не ухудшится. Например, если взамен продаваемой квартиры будет приобретено другое жилье, не хуже по характеристикам, а доля ребенка в новом жилье не станет меньше.
Договоры по отчуждению недвижимости несовершеннолетних подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если разрешения органов опеки нет, нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия. Бывают случаи, когда нотариус отказывает даже при наличии согласия.
К примеру, к нотариусу обратилась семья для удостоверения договора купли-продажи квартиры, в которой была доля ребенка. Родители объяснили, что планируют купить другую квартиру с большей площадью, где ребенку будет выделена равноценная доля. Они предоставили разрешение органов опеки и предварительный договор на покупку нового жилья. Однако нотариус выяснил, что покупка альтернативной квартиры под вопросом. Продавец не принял задаток, и сроки освобождения объекта не определены. Таким образом, нотариус отказался удостоверять договор до устранения выявленных рисков.
В дальнейшем сделка прошла по другой схеме: средства от продажи доли ребенка были перечислены на отдельный счет, созданный специально для него. Затем на основании отдельного разрешения органов опеки была проведена покупка альтернативного жилья, а доля несовершеннолетнего зарегистрирована одновременно с переходом прав собственности.
Список сделок, для которых требуется чье-то согласие, довольно широкий. Например, при приватизации квартиры необходимо разрешение жильца, который отказывается от участия, а при продаже доли в жилом помещении — согласие сособственников, которые не хотят ее приобретать. При отчуждении ипотечной квартиры или изменении режима ее собственности, согласие нужно от банка-кредитора. Также требуется согласие рентополучателя при продаже квартиры, на которую заключен договор ренты.
Родители должны давать согласие на заключение сделок детьми в возрасте от 14 до 18 лет, включая, например, договоры с общежитием. С 1 января 2025 года при покупке жилого дома с использованием средств материнского капитала требуется разрешение межведомственной комиссии о признании объекта жилой недвижимостью.
Особый порядок предусмотрен для сделок с имуществом в процессе банкротства. В процессе реструктуризации долгов сделки с имуществом стоимостью свыше 50 тыс. рублей могут совершаться только с письменного согласия финансового управляющего. Бывает, что должник и финансовый управляющий находятся в разных городах, и нотариальное согласие можно оцифровать и оперативно передать.
Также в определенных случаях согласие финансового управляющего требуется для заключения брачного договора или отказа от наследства. Если сделка имеет заинтересованность, например, когда имущество должника покупает его родственник, недостаточно согласия финансового управляющего, необходимо также получить одобрение кредиторов.
В одном случае к нотариусу обратился финансовый управляющий для удостоверения договора купли-продажи недвижимости, принадлежащей банкроту. Имущество продавалось на торгах, а победителем оказалась дочь банкрота. Нотариус запросил согласие кредиторов. Однако такой документ не был предоставлен, и нотариус не смог удостоверить договор.
Таким образом, если сделка проходит с участием нотариуса, он выступает гарантом ее законности и прозрачности, проверяя наличие всех необходимых разрешений и корректность прочих документов. Нотариус также удостоверяется, что стороны действуют по своей воле, понимают суть сделки и осознают ее правовые последствия.