Рынок недвижимости представляет собой обширную сферу, выходящую за пределы жилого сектора. Как граждане, так и компании активно приобретают офисные помещения, склады, торговые площади и другие объекты с целью инвестиций, организации рабочих процессов или производства. С каждым годом нотариусы становятся все более востребованными в процессе заключения сделок с коммерческой недвижимостью. За восемь месяцев 2026 года было удостоверено около 28,5 тысяч договоров отчуждения нежилых помещений, что на 4% превышает показатели прошлого года, сообщает Областная нотариальная палата.

Наиболее распространены нотариальные сделки с коммерческой недвижимостью в столичных регионах, таких как Москва, Санкт-Петербург и Подмосковье. В число лидеров также вошли Донецкая Народная Республика и Новосибирская область. Рассмотрим ключевые аспекты сделок с нежилой недвижимостью и те риски, которые можно избежать, обратившись к нотариусу.

Право на распоряжение имуществом

Стороны, участвующие в договоре отчуждения коммерческой недвижимости, зачастую представляют собой юридические лица. Это усложняет процесс проверки правомерности распоряжения имуществом, так как необходимо удостовериться не только в принадлежности объекта, но и в наличии полномочий у представителя компании для заключения сделки.

Так, один из нотариусов, изучая документы компании-продавца, выявил, что для осуществления сделки требуется согласие всех участников общества. Директор пытался скрыть эту информацию, а также корпоративный конфликт, который мог затруднить получение такого согласия. Нотариус отказался удостоверять сделку, и если бы стороны не обратились к нотариусу, а заключили договор в простой письменной форме, его можно было бы оспорить в суде.

При подготовке сделок с нежилой недвижимостью необходимо также изучать права продавца не только на сам объект, но и на земельный участок, на котором он расположен. Если земельный участок является собственностью продавца, его следует включить в сделку. Однако часто участок находится в аренде, что означает, что покупатель получает права арендатора. Поэтому важно внимательно изучить условия договора аренды, чтобы избежать неожиданных платежей или ограничений в использовании недвижимости.

Не менее важно выяснить виды разрешенного использования земельного участка, на котором находится приобретаемый объект, чтобы он мог быть использован для задуманного бизнеса. Следует помнить, что различные сервитуты могут помешать ведению хозяйственной деятельности. Информация о них часто отсутствует в выписках из ЕГРН, поэтому необходимо дополнительно запрашивать данные в Росреестре. Нотариус, удостоверяющий сделку, учтет все эти нюансы при проверке.

Технические требования

Еще один важный аспект заключается в том, что требования покупателей к коммерческим помещениям часто выше, чем к жилым. Например, новому собственнику могут потребоваться особые условия энергоснабжения, высокоскоростной интернет, специальные системы пожаротушения и другое. В некоторых случаях нотариус рекомендует привлекать сторонних специалистов для оценки технических параметров объекта.

В одном из реальных примеров, перед сделкой с большим зданием стороны договорились совместно оплатить сложную экспертизу. В результате были выявлены дефекты, и цена покупки была скорректирована с учетом будущих расходов на их устранение.

Предварительные договоры становятся особенно актуальными в сфере коммерческой недвижимости. В таких документах можно прописать обязательства продавца проверить помещение на соответствие требованиям покупателя и, при необходимости, довести параметры до необходимого уровня.

В одном из аналогичных случаев компания-разработчик программного обеспечения планировала приобрести помещение для установки тяжелого оборудования, требующего значительных энергетических мощностей и специфических климатических условий. В предварительном договоре были закреплены обязанности продавца провести обследование перекрытий и получить одобрение энергетической компании на выделение дополнительной мощности. Однако выяснилось, что энергетики не смогут обеспечить нужный объем электричества в ближайшие несколько лет, в результате чего стороны решили отказаться от сделки.

Долговые обязательства

В другом случае потенциальный покупатель отказался от сделки, когда выяснил, что продавец имел значительные долги, которые пытался скрыть. Нотариус обнаружил, что против продавца открыты исполнительные производства, сумма долгов превышала стоимость объекта. В скором времени продавец попытался продать объект по заниженной цене, и сделка была оспорена его кредиторами.

Кроме того, нотариус помог избежать серьезных проблем, когда в процессе проверки он обнаружил, что помещение находится под арестом, о чем продавец не сообщил. Сделка была остановлена благодаря внимательности нотариуса.

Коммерческая недвижимость, как и жилая, может находиться в залоге, однако порядок таких сделок имеет свои особенности. К примеру, один из нотариусов работал с продажей четырех этажей в бизнес-центре, где все здание находилось в залоге у банка. Нотариус не только уведомил покупателя об обременении, но и помог найти решение: стороны заключили предварительный договор, согласно которому продавец должен был вывести из-под залога ту часть объекта, которая находилась на продаже.

Арендаторы и жильцы

Смена собственника не всегда приводит к прекращению договоров аренды. Поэтому может случиться так, что помещение, предназначенное для использования покупателем, окажется занятым. Сведения об аренде на срок от одного года нотариус может обнаружить в ЕГРН. Риски короткосрочной аренды минимизируются детальным обсуждением и соответствующими гарантиями в договоре купли-продажи.

Иногда коммерческие объекты могут иметь проблемы, характерные для жилых помещений. Например, есть случаи, когда в помещениях, переведенных из жилого фонда в нежилой, остаются люди, имеющие право на временное или постоянное проживание. В одном из практических случаев покупатель отказался от сделки после того, как нотариус выяснил, что в помещении зарегистрирован человек, не снятый с учета. Продавец потратил полгода на судебные разбирательства, чтобы выселить жильца.

Сложные сделки и согласования

Несмотря на общие правила при совершении сделок с жилыми и нежилыми помещениями, объем проверок может значительно варьироваться. Например, если недвижимость была приобретена в браке и находится в совместной собственности, необходимо получение согласия супруга на сделку. Один из нотариусов оформлял сразу 256 таких документов для одного заявителя, который разделил нежилое здание на апартаменты.

В другой ситуации мужчина купил 30 небольших помещений у застройщика и планировал продать их подкладовки, добавляя к каждой долю в общем коридоре. Нотариус пояснил, что сособственники долей в коридоре будут иметь преимущественное право на покупку, и их нужно будет уведомлять. Это усложнило бы процесс, поскольку уведомления нужно было бы отправлять многократно.

Дистанционные сделки

Нотариус не только проведет все необходимые проверки, но и поможет составить юридически корректный договор, учитывающий пожелания сторон. Для безопасного приобретения коммерческих объектов в других регионах можно использовать дистанционный формат сделки с участием нескольких нотариусов. Стороны приходят в удобные для себя нотариальные конторы, а удостоверение договора происходит по защищенным каналам видеосвязи. Перед сделкой нотариусы проводят все необходимые проверки.

Дистанционный формат особенно актуален для крупных сетевых компаний, которые открывают представительства в разных городах России. Они могут избежать рисков, связанных с покупкой через представителя по доверенности, и эффективно приобретать помещения для магазинов, аптек и офисов. Нередки и необычные случаи, такие как дистанционная покупка коммерческого объекта, например, крематория с оборудованием.

Для расчетов по сделкам используется депозитный счет нотариуса, который обеспечивает гарантии обеим сторонам. Продавец может быть уверен в получении денежных средств, а покупатель — в том, что не останется без денег и без недвижимости. Условия перечисления средств продавцу могут включать регистрацию перехода прав собственности и другие требования.

Нотариус также самостоятельно отправляет данные в Росреестр, и регистрация перехода прав собственности происходит в течение одного дня. Кроме того, нотариус несет полную имущественную ответственность за свою работу и в случае ошибки компенсирует пострадавшей стороне все убытки, благодаря многоступенчатой страховой системе.