С началом дачного сезона многие россияне вновь начинают задумываться о приобретении загородной недвижимости. В последние годы наблюдается рост интереса к сделкам с земельными участками, и всё больше людей обращается к нотариусам для оформления таких сделок. В 2025 году было удостоверено более 330 тыс. договоров по отчуждению земельных участков, что на 25% превышает показатели предыдущего года. Наибольшая активность наблюдается в Подмосковье, Краснодарском крае, Ростовской и Ленинградской областях, а также в Дагестане.

По данным первых трех месяцев 2026 года, объем сделок с земельными участками уже достиг почти 66 тыс. В этом контексте особенно выделяются Запорожская область с ростом в 9 раз и Херсонская — в 3,5 раза, а также Карелия (+34%), Магаданская область (+33%) и Ямало-Ненецкий автономный округ (+30%).

Обращение к нотариусу при оформлении договора по отчуждению земли является разумным шагом, поскольку риски в таких сделках могут быть значительными. При составлении договора в простой письменной форме множество нюансов может остаться без внимания.

Установление границ и межевание

Одной из распространенных ошибок при продаже земельных участков является выход на сделку без проведения межевания. С 1 марта 2025 года межевание стало обязательным для государственной регистрации перехода права собственности на покупателя и постановки участка на кадастровый учет. Нотариус обязательно запросит выписку из ЕГРН, и если границы земельного участка не внесены в реестр, сделка не будет удостоверена, а нотариус подскажет, что необходимо исправить.

Примером может служить случай из практики: семья, построившая дом в Подмосковье на средства материнского капитала, не выделила доли на него. Спустя годы, после развода, они решили продать недвижимость и обратились к нотариусу. Оказалось, что границы участка не были определены, и сделка купли-продажи была удостоверена только после устранения этого недостатка.

Существуют также ситуации, когда межевание проведено, но в сведения о границах закрались технические ошибки. Например, нотариус из Псковской области столкнулась с ситуацией, когда участок якобы пересекался с подмосковными землями, несмотря на то, что они находились в сотнях километров друг от друга. Проведение сделок с такими объектами невозможно, и необходимо исправлять технические ошибки или проводить межевание заново.

Серьезные ошибки могут касаться даже прав собственности. Так, пенсионерка из Башкирии узнала, что участок с домом, в котором проживала её семья, ей не принадлежит. Это выяснилось при визите к нотариусу для оформления договора дарения внучке. Ошибка была исправлена, и сделка состоялась.

Характеристики земельного участка

При покупке участка важно учитывать характеристики, такие как категория земель и их целевое назначение. Это определяет, как можно использовать участок, и что на нем запрещено делать. Нотариус поможет получить информацию из ЕГРН и разобраться во всех нюансах.

Если цель — строительство дома для постоянного проживания, стоит обратить внимание на земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). На таких участках разрешено капитальное строительство, а в доме можно прописаться.

Земли, предназначенные для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), также позволяют строительство, но важно учитывать, где находится земля. Если это приусадебный участок, можно строить дом для проживания, но полевой участок за чертой населенного пункта можно использовать только для сельскохозяйственного производства.

Аналогично, на участке под огородничество разрешены лишь хозяйственные постройки, и строительство капитального жилого дома здесь запрещено. Нарушение этих правил может привести к сносу построек и штрафам.

Также стоит учитывать охранные зоны вокруг магистральных газопроводов, водопроводов и высоковольтных линий. Один из девелоперов столкнулся с проблемой, когда выяснилось, что выбранный участок находится в зоне аэропорта, а значит, строительство здания выше определенной этажности было запрещено.

Следует помнить, что иностранцам нельзя владеть участками на приграничных территориях. Нотариус из Ленинградской области недавно отказала в оформлении договора покупки земли, находящейся вблизи госграницы, гражданину Белоруссии, объяснив, что он не может выступать покупателем. Законный выход был найден путем заключения брачного договора, согласно которому земля стала личной собственностью жены.

Покупка земли со строениями

Покупка земли со строениями также таит в себе множество подводных камней. Например, можно столкнуться с ситуацией, когда старый дом имеет историческую ценность и его нельзя не только сносить, но даже ремонтировать.

Несоответствие данных в ЕГРН и договоре отчуждения недвижимости — распространенная проблема. Бывает, что продавец не зарегистрировал права на дачу, построенную на своем участке, и такие сделки не стоит заключать, поскольку могут возникнуть сложности с оформлением перехода права собственности.

Также бывают случаи, когда в договоре указаны земельный участок и находящийся на нем дом, но в выписке из ЕГРН значатся и другие капитальные объекты. Сделку заключить нельзя, так как по закону земля может отчуждаться только вместе со всеми расположенными на ней строениями.

Перед покупкой следует также убедиться, что дом привязан к участку. Если строение не связано с землей юридически, то новое владельца может ожидать неприятный сюрприз — дом может оказаться частично или полностью на соседнем участке.

Важно также знать, что дом на участке может не принадлежать владельцу земли. В этом случае у хозяина строения есть право на преимущественную покупку земли, и если его не уведомить, сделка может быть оспорена.

Обременения и права

Перед покупкой недвижимости обязательно стоит проверить наличие обременений — залога, долгосрочной аренды, ренты или сервитута. Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком, и он может быть как частным, так и публичным.

Частный сервитут устанавливается по соглашению, а публичный вводится по инициативе органов власти. Обременения переходят к новому владельцу, и это стоит учитывать при сделке.

Нотариус проведет все необходимые проверки, включая корректность регистрации участка и построек в ЕГРН, назначение земли, наличие обременений и паспортные данные владельца. Он также проверит полномочия продавца и выяснит, не нарушены ли права третьих лиц.

Кроме того, нотариус может запросить промежуточные документы, чтобы отследить историю прав собственности на объект. Он разъяснит суть и последствия сделки, а также поможет составить юридически верный договор.

Выбор нотариальной формы сделки может существенно сэкономить время и средства участников, особенно если они находятся в разных регионах России. В таких случаях возможно использование дистанционного формата сделки с привлечением нескольких нотариусов, при котором стороны могут прийти в удобные для себя нотариальные конторы.

Нотариус из Чувашии поделилась успешным кейсом о покупке земли: покупатели приехали на осмотр из Челябинской области, а продавец обратился к нотариусу в Москве. Сделка была успешно заключена с проведением всех необходимых проверок и разъяснением сути договора.